Los incrementos del impuesto predial están sujetos a límites según cada situación
El aumento del impuesto predial volvió a convertirse en una preocupación para miles de propietarios, especialmente en ciudades y municipios donde las actualizaciones catastrales, los cambios en avalúos y las modificaciones en tarifas han llevado a incrementos importantes en las facturas.
El punto central es que una subida elevada no necesariamente implica una irregularidad, pero tampoco significa que las administraciones locales puedan aumentar el cobro sin restricciones. La ley contempla topes distintos según el origen del incremento y las condiciones particulares de cada inmueble.
Una reciente sentencia del Consejo de Estado volvió a poner límites claros sobre la mesa. La Sección IV reiteró que alcaldías y concejos municipales no pueden fijar reglas que desconozcan los topes establecidos en las leyes nacionales, incluso cuando esos límites no aparezcan expresamente reproducidos en los estatutos tributarios locales.
La decisión fue expedida el 30 de julio de 2026 dentro de una demanda contra el Acuerdo 022 de 2020 del municipio de Garzón, Huila. El fallo anuló una disposición que permitía un incremento de hasta 100% durante el primer año cuando un cambio tarifario generaba un aumento superior a ese porcentaje.
El Consejo de Estado concluyó que esa disposición contrariaba el límite nacional de 25% establecido para los incrementos originados exclusivamente en modificaciones de tarifas.
Esteban García Jimeno, senior counsel de Holland & Knight, explica que el análisis no puede hacerse con un único porcentaje para todos los propietarios. “No existe un único límite máximo aplicable a todos los predios”, señaló.
La razón es que el aumento puede explicarse por factores distintos: una actualización del avalúo catastral, una nueva tarifa, un cambio en la destinación económica, una ampliación del área construida o una incorporación reciente al catastro.
Estos son los topes legales que puede tener el aumento del impuesto predial
Uno de los primeros escenarios aparece cuando entra en aplicación una formación catastral y el impuesto comienza a calcularse con base en el nuevo avalúo.
En ese caso, el artículo 6 de la Ley 44 de 1990 establece que el impuesto resultante no puede superar el doble de lo liquidado por el mismo concepto durante el año inmediatamente anterior.
Ese límite, sin embargo, tiene excepciones. No aplica, entre otros casos, a predios incorporados por primera vez al catastro, terrenos urbanizables que continúan sin urbanizar, lotes urbanizados sin edificar o inmuebles cuyo nuevo avalúo se explique por una construcción realizada en el terreno.
Los límites varían según el origen del incremento y las condiciones del inmueble
Un segundo escenario aparece cuando el aumento proviene únicamente de un cambio en las tarifas aprobadas por el concejo municipal o distrital.
En ese caso, la Ley 1450 de 2011 establece que el impuesto resultante no puede subir más de 25% frente al valor liquidado durante el año anterior.
Ese fue precisamente el límite que el Consejo de Estado consideró desconocido en el caso de Garzón, donde una norma local permitía incrementos de hasta 100% derivados de cambios tarifarios.
La restricción de 25% tampoco opera en todos los escenarios. Si existen cambios físicos o económicos identificados mediante un proceso de actualización catastral, el propietario puede quedar por fuera de ese límite.
Entre esos cambios pueden estar una modificación del área construida, una ampliación del inmueble, un cambio de uso, una nueva edificación o variaciones en las condiciones económicas del predio.
La Ley 1995 de 2019 incorpora además otros topes. Para inmuebles actualizados catastralmente que ya hayan pagado el impuesto conforme a esa actualización, el incremento máximo corresponde al IPC más ocho puntos porcentuales.
En predios que no hayan tenido una actualización catastral reciente, el aumento no puede superar 50% de lo liquidado durante la vigencia anterior.
Las viviendas de estratos 1 y 2 cuyo avalúo catastral no exceda 135 salarios mínimos mensuales tienen una protección adicional: el incremento anual del impuesto no puede superar 100% de la variación del IPC.
Avalúo e impuesto predial no son lo mismo
Una de las claves para saber si el incremento es correcto consiste en diferenciar el avalúo catastral del impuesto predial.
El avalúo corresponde al valor asignado al inmueble por el gestor catastral. El impuesto, en cambio, es el resultado de aplicar sobre esa base las tarifas, límites y reglas tributarias definidas por la ley y por cada municipio.
Eso significa que una actualización del avalúo puede elevar la base gravable, pero el impuesto no necesariamente debe crecer en la misma proporción durante una sola vigencia.
Cuando la legislación establece un límite, la administración debe aplicar el tope correspondiente y permitir que el cobro llegue gradualmente al valor pleno.
Para identificar el origen del aumento, García Jimeno recomienda comparar la factura actual con la del año anterior y revisar si cambió el avalúo, la tarifa aplicada, la clasificación del inmueble o su destinación económica.
También conviene verificar si hubo nuevas construcciones, ampliaciones, modificaciones en el área del terreno o una incorporación reciente al catastro.
Si el problema está en el avalúo, el propietario puede solicitar una revisión ante el gestor catastral correspondiente y aportar soportes que demuestren que el valor asignado no coincide con las condiciones reales del inmueble.
Para fortalecer esa solicitud puede utilizarse un avalúo comercial elaborado bajo los parámetros del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Según García Jimeno, la autoridad catastral debe resolver la solicitud dentro de los tres meses siguientes a su radicación.
Estos son los casos en los que puede reclamar el aumento del predial
El primer escenario para reclamar aparece cuando el propietario identifica que el incremento supera el límite legal aplicable a su caso.
También puede hacerlo cuando la factura utiliza un avalúo que considera incorrecto, una tarifa que no corresponde a la clasificación del inmueble o una destinación económica distinta a la real.
Una primera alternativa es presentar una solicitud o derecho de petición ante la Secretaría de Hacienda municipal o distrital.
Allí puede pedir una explicación detallada sobre el origen del incremento y solicitar la corrección del cobro cuando considere que se aplicó un límite equivocado.
Si ya existe un acto administrativo que determina oficialmente el impuesto, el mecanismo ordinario es el recurso de reconsideración.
Como regla general, este debe presentarse dentro de los dos meses siguientes a la notificación del acto. De acuerdo con García Jimeno, el recurso tiene efecto suspensivo mientras la administración estudia la controversia.
Si el propietario ya pagó una suma superior a la que correspondía, puede solicitar la devolución o compensación de esos recursos.
Los pagos en exceso o de lo no debido pueden reclamarse dentro de los cinco años siguientes al vencimiento del plazo para pagar o desde la fecha en la que se realizó el desembolso.
Cuando la actuación administrativa termina con una decisión desfavorable, el contribuyente puede acudir a una demanda de nulidad y restablecimiento del derecho.
Nuevas medidas buscan acelerar el cumplimiento
Ese mecanismo debe presentarse, como regla general, dentro de los cuatro meses siguientes a la notificación de la decisión definitiva.
La clave para cualquier reclamación es establecer primero por qué aumentó el impuesto. Solo con esa información es posible identificar si aplica el tope de 25%, 50%, el límite del doble del año anterior, el IPC más ocho puntos o alguna de las excepciones previstas en la ley.
Fuente: Portafolio